【港股打新】恒大物业价值几何
2021年03月02日 17时
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$德琪医药-B(06996.HK)$$恒大物业(临时代码)(810053.HK)$

上周五的德琪高开低走,如之前预料,散户筹码太多,需要洗盘,但没想到,最后是散户把外资行们洗走了。下周新股潮,散户需要抽出资金,大概率还得继续折腾几天。这个票赌性较强,个人除了竞价盘走了一手,剩余还没出,下周持续关注,如最终未达预期只能愿赌服输了,做好止损。

恒大物业

定价区间为8.5港元-9.75港元,一手500股,入场费4924港元。

股票代码为06666。

募资金额上限:158E。

11月23日(下周一)-11月26日(下周四)招股,12月2日上市,冻资5天。

6家保荐人:中信里昂、华泰、瑞银、建银、农银、海通,预计售出绿鞋,稳价人目前未知,农银、中信、建银的护盘一般都还可以,预计恒大的护盘没什么问题。

募资的65%用于战略性的收购及投资,15%用于增值服务扩张,8%用于信息化技术优化及设备设施升级,2%用于人才招聘与发展,剩余10%用于运营资金和一般用途。

估值133E美金,合1031E港币。

全球发行16.2亿股,初始10%为公开配售,其余为国际配售。

消息称有23家基石参与,占总发行规模的48.7%。

截至2020年6月30日,恒大物业覆盖超过全国280个城市,总在管面积约为2.54亿平方米,签约面积为5.133亿平方米,其中绝大部分来自控股股东恒大集团所开发物业。根据数据,恒大物业自2017年至2020年前6个月,来自于恒大集团提供在管面积的支持占比达到99.8%、98.9%、98.4%和98.8%。

按公司计划,募资后会积极拓展第三方项目的并购。

2020年8月引入了一组战略投资者,包括红杉、中信资本、云锋、腾讯,合计235E港元,当时恒大物业估值合837E港币。3个多月时间,按中位数定价涨幅15%左右。

恒大物业是中国最大、增长最快的综合物业管理服务提供商之一。根据中指研究院的研究,截至2019年12月31日或截至该日止年度,在中国物业服务百强企业中,以项目所覆盖城市数目计,恒大物业排名第二;分别以总收入、总毛利及总净利润计,恒大物业排名第三;以签约面积计排名第三及按在管面积计排名第四。2017年至2019年,净利润以195.5%的复合年增长率增加,在中国物业服务20强企业中最高。综合排名第5。

合理估值区间:

我统计了近期新上物业股和历史物业股的相关数据。

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如对标碧桂园,恒大的合理估值应该在950E-1000E左右。恒大物业非常依赖母公司,目前恒大地产也很缺钱,恒大物业有拆分上市募资的强烈需求。至于说财务数据里是否有水分,咱就说不清楚了,只能选择相信,因为其他新股上市也都类似情况。仅从招股书数据上看,结合近几年的超高速增长,当前估值中位数即为合理估值,如对标融创,显然就更便宜了。

考虑许老板也是个好面子的人,加上拉来一众好友(二马都来了)、机构们做前期投资和基石,发行量大,入场费较低,获配几率不算小,新股有情绪溢价,预计上市后,多少可以吃点肉。

中签率预估:

恒大物业的认购资金将于12月1号释放,按目前得到的消息看,一定和蓝月亮与京东健康撞车,大概率可以和更看好的泡泡玛特避开。

考虑近期物业股新股表现尚可,恒大认购越冷越具备参与价值,如中位数或偏下限定价则更佳。

尚还不确定最大回拨是否是常态的50%(这么大的货量,最大回拨是50%的概率不大),如不回拨,公开都达到了32W手货源,先按最大回拨比例25%计算,那么最大回拨以后是80W手,预计50W人参与。

许老板定的这个入场费,可能也是学马云要搞普惠,有可能给一手党点福利,预计一手中签率达50%甚至更高,现在参与热度和最大回拨比例尚未知,数据仅供参考,只需知道参与此票一手中签率不低即可,乙头获配比例也应不低,等正式数据出炉再做计算吧。

个人暂定一手现金+白嫖参与。

 


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